In het kort
Los je een deel van je hypotheek niet af zoals de regels vragen, dan valt dat deel in box 3. Je verliest de renteaftrek, maar de schuld verlaagt je box 3-vermogen.
Wat het is
Een lening telt alleen als eigenwoningschuld als er een verplichting op rust haar ten minste annuïtair en in ten hoogste 360 maanden volledig af te lossen, én als aan die verplichting ook wordt voldaan. Voldoet een leningdeel daar niet aan — het is aflossingsvrij, of de looptijd loopt door — dan is het geen eigenwoningschuld en valt het onder de hoofdregel voor schulden in box 3. De rente erover is niet meer aftrekbaar; in ruil daarvoor verlaagt de schuld je box 3-grondslag.
Voor wie
Huiseigenaren met een hypotheek én vermogen in box 3. Wie nauwelijks box 3-bezit heeft, wint hier niets en levert alleen renteaftrek in.
Voorbehoud
Het rendementspercentage waarmee een schuld in box 3 wordt afgetrokken, staat voor 2026 nog niet definitief vast; het wordt begin 2027 vastgesteld, met terugwerkende kracht. De hele afweging op deze kaart hangt aan dat percentage. Daarnaast ligt er een wetsvoorstel om box 3 over het werkelijke rendement te heffen. Op die overgang valt niet te plannen: de Eerste Kamer heeft de stemming erover aangehouden en er ligt geen termijn. Zou het er ooit komen, dan wordt de betaalde rente daar een aftrekpost op je rendement in plaats van een schuld die je grondslag verlaagt — en verdwijnt het voordeel van deze kaart grotendeels. De stand van dat wetsvoorstel staat op één plek: de lijst voornemens op de pagina Bronnen.
Bedragen en cijfers 2026
- In box 3 wordt een schuld afgetrokken tegen 2,7% negatief rendement. Bij het tarief van 36% is dat 0,972% per verplaatste euro: ongeveer € 972 per € 100.000. Dat is een brutobedrag.
- Daar gaat je renteaftrek vanaf. Aftrek van hypotheekrente is ten hoogste 37,56% waard (art. 2.10 lid 3 sub d topt hem daarop af). Het omslagpunt ligt dus rond een hypotheekrente van 2,588%: daarboven kost de aftrek die je opgeeft meer dan de schuld je in box 3 oplevert.
- De eerste € 3.800 aan schulden telt niet mee (€ 7.600 met een partner), dus over dat deel krijg je het voordeel niet.
- Rekenvoorbeeld: € 100.000 aflossingsvrij bij 2% rente. In box 3 scheelt dat ruwweg € 972; de renteaftrek die je inlevert is € 2.000 × 37,56% = € 751. Per saldo ongeveer € 221 voordeel. Bij 4% rente slaat datzelfde voorbeeld om in een nadeel van ongeveer € 530.
Strategie en stappen
- Reken het uit, neem het niet aan. De uitkomst kantelt op twee dingen die per persoon verschillen: je eigen hypotheekrente en hoeveel box 3-vermogen je hebt. Vul je hypotheekschuld en het box 3-deel in bij de rekentool, dan wordt het met je eigen cijfers doorgerekend.
- Verplaats nooit meer dan er grondslag te verlagen is. Zodra je box 3-grondslag op nul staat, levert een euro extra schuld daar niets meer op terwijl de renteaftrek die je hebt opgegeven gewoon doorloopt. De winst zit in het stuk tot dat punt, niet erna.
- De peildatum is 1 januari. Een omzetting halverwege het jaar telt pas mee in box 3 vanaf de volgende jaarwisseling, terwijl de renteaftrek meteen vervalt — dat kost je een halfjaar aan beide kanten.
- Een lagere box 3-grondslag telt ook mee voor de vermogenstoets van de toeslagen: die kijkt naar de rendementsgrondslag, dus mét de schulden erin. Voor wie vlak boven een vermogensgrens zit, kan dát meer waard zijn dan de box 3-heffing zelf.
Voorwaarden, risico’s en antimisbruik
- Onomkeerbaar bij een oude schuld. Los je vrijwillig af op een leningdeel dat op 31 december 2012 al bestond, dan is het overgangsrecht daarvoor definitief weg — zie de kaart over het aflossingsvrije overgangsrecht. Dat overgangsrecht geeft je juist renteaftrek zónder aflossingsverplichting: het is meestal meer waard dan wat box 3 ervoor teruggeeft.
- Zonder box 3-vermogen levert het niets op. Een schuld verlaagt alleen een grondslag die er is. Heb je nauwelijks bezit in box 3, dan verandert de schuld daar niets en heb je enkel je renteaftrek weggegeven.
- Bouw dit niet op de Wet Hillen. Die aftrek dekt in 2026 nog maar 71,867% van het verschil tussen forfait en aftrekbare kosten, en verdwijnt met 4,8% per jaar. Wie deze strategie verkoopt als "en de Wet Hillen scheelt ook nog een keer het volle forfait", rekent met een vrijstelling die niet meer bestaat.
- De renteaftrek over het verplaatste deel komt niet terug. Verandert het schuldenforfait, of wordt het stelsel vervangen, dan hou je de schuld en ben je de aftrek kwijt. Reken dus niet met één jaar.
- Dit is een wijziging van je hypotheek en geen keuze in je aangifte: je geldverstrekker moet het leningdeel omzetten. Leg vooraf voor aan een onafhankelijk adviseur wat het in jouw geval doet.